在发表了《买房还是租房》一文后，很多人进行了质疑。大家的疑问集中于两点：第一，3%的通货膨胀假设过低。第二，8%的投资回报率过高。

我的观点如下：

通货膨胀

未来20年平均通货膨胀3%是一个合理的假设。如果未来实际通胀水平高于3%，在其他条件不变的情况下，需要在更低的租售比价位买房才更值。当通胀水平更高时，存款利率从长期看将更高。政府为了保持银行系统的稳定，必须保持存贷款的息差，因此按揭贷款的利率也将随通胀水平的提高而升高。在其他条件都不变的情况下，按揭贷款利率对买房/租房曲线的影响如下：

在同样的8%左右的房产升值预期下，如果按揭贷款利率为6%，在1:45的租售比价位买房与租房从回报角度看是一样的。而如果按揭贷款利率为8%，则只有在1:37的租售比价位买房与租房从回报角度看才是一样的。换句话说，当按揭贷款利率更高时，租售比更低买房才更值。

投资回报率

宾夕法尼亚大学沃顿商学院的西格尔教授对过去200年美国股市的回报进行了研究。过去200年，美国股市的长期平均回报是在通货膨胀之上6.5%左右。也就是说如果通胀是3%，那么股市投资的长期回报是9.5%左右。

虽然中国股市有自己的特点，但根据我自己的研究，在2400点左右投资A股ETF，未来有可能达到在通货膨胀之上8%左右。所以，8%的投资回报率假设，减去3%的通胀，仅有5%的真实投资回报率并不高。

即使对A股没有信心，但是未来投资渠道必将越来越多，远有美股，近有H股，都可以是好的投资渠道。