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五种力量决定中国房价居高不下

迈克尔·波特(Michael E. Porter)是哈佛大学商学院著名教授,当今世界上最有影响的管理学家之一。迈克尔·波特32岁获哈佛大学商学院终身教授,是当今世界上竞争战略和竞争力方面的权威。他毕业于普林斯顿大学,并获得哈佛大学商学院企业经济学博士学位。

迈克尔·波特博士的主要成就在于他所提出的“五种竞争力量”和“三种竞争战略”的理论观点。五力分析模型是迈克尔·波特于80年代初提出,对企业战略制定产生了深远的影响。用于竞争战略的分析框架,可以有效的分析客户的竞争环境。五力分别是:供应商的讨价还价能力、购买者的讨价还价能力、潜在竞争者进入的能力、替代品的替代能力、行业内竞争者现在的竞争能力。五种力量的不同组合变化最终影响行业利润潜力变化。

1. 供应商的议价能力

2. 购买者的议价能力

3. 新进入者的威胁

4. 替代品的威胁

5. 同业竞争者的竞争程度

房地产行业,就是开发商从政府买地建房,然后再卖给购房者的过程。在这一行业,政府是土地的唯一供应商。购房者是购买者。新进入者是新的房地产企业。替代品是出租房和二手房。同业竞争是房地产企业之间的竞争。下面看看各个方面在竞争中所处的地位:

1. 政府:是开发商的唯一土地供应商,处于垄断地位,议价能力极强。

2. 购房者:是开发商的最终客户,分散而弱小,议价能力几乎没有。

3. 新进入者的威胁:房地产业进入门槛非常高,必须有实力,有关系。很难进入,新进入者威胁不大。

4. 替代品:租房和二手房,也不便宜。而且租房并不拥有产权。

5. 开发商相互之间的竞争:并不激烈,有时甚至合谋涨价。

所以,政府在竞争中处于绝对优势地位,造成房价居高不下。而购房者处于食物链的最下层,自然只能成为房奴。开发商在其中赚取利润。

有人认为炒房者才是真正推动了房价上涨。那我们再用同样的方法分析一下炒房市场:

1. 开发商:是炒房者的房屋供应商,处于强势地位,议价能力极强。除非买几百套,否则价格很难降。

2. 购房者:是炒房者的最终客户,议价能力有一些。

3. 新进入者的威胁:炒房业进入门槛不高,只要有资金就行,不难进入,新进入者威胁较大。

4. 替代品:租房和开发商直接卖的房。完全可以替代炒房者手里面的房源。

5. 炒房者相互之间的竞争:激烈。

所以,炒房者在炒房市场中受制于各方面的力量,并不处于明显的竞争优势地位,根本无力推动房价的上涨。

而目前所有的房地产政策完全是针对在竞争中处于最底层的购房者的,针对的都是最终需求。目前没有任何政策针对的是出于绝对主导地位的土地供应商,也就是政府本身。就连处于中间的开发商都没有触及。



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