常识有时候是最好的判断，简单、可靠。对零售企业的估值，可以用传统的PE、EV/EBITDA、DCF等方式，还可以用一种简单的方式通过常识判断。这就是EV/门店，或者EV/门店面积。这种方法实际上和对周期企业估值常用的EV/重置成本的道理是一样的。

以国内领先的电器连锁零售店苏宁为例，其EV/门店和EV/门店面积为：

苏宁的2009年3季度财报显示，苏宁共拥有门店885家，面积377.49万平米。根据财报数据可以很容易算出苏宁的企业价值EV。因此苏宁的估值为每个门店7721万人民币，约合1.8万每平米。由于开一个门店所需的资金也平均在4千万元以上，加上每年的盈利，这个估值还不算离谱。

而最近的一则新闻则让人深思：

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中升集团上市推介 瑞银预测PE为21至30倍

2010年02月23日 腾讯财经

据香港媒体报道，今年首家大型中资新股中升集团昨天起进行推介，根据保荐人瑞银的研究报告中，以「折现现金流」方式对公司的估值达259亿至369亿元，即相等于2010年预测市盈率（PE）高达21倍至30倍，不单较其列举的汽车相关股份平均14倍的市盈率为高，亦高于零售股平均22.4倍的市盈率。

大摩︰合理PE介乎20至25倍

不过，其列举的汽车相关股份，独欠本地上市公司中，业务与中升最相近的大昌行集团（01828）及陈唱国际（00693）。有投资者透露，昨天的分析员会议上有投资者问及为何不把大昌行列作比较公司，该行响应称大昌行应列作食品零售商。然而，报告中列举近40家、包括蒙牛（02319）、百盛（03368）的零售股中，亦不见大昌行的踪影。

另一保荐人大摩的报告认为，中升合理市盈率应介乎20倍至25倍，虽仍大幅高于报告中列举的发展中地区汽车代理商平均13.8倍的市盈率，但下限与本地挂牌的零售股平均市盈率相若。大摩又指出，以中升代理多个品牌以及销售服务毛利较多，应可较一般汽车股有溢价，但应较一般零售股折让。

盈利增长方面，两家保荐人均预计，中升将于2009年及2010年度每年多赚一倍。其中，瑞银预期其盈利今年上升1.4倍至10.95亿元（人民币，下同），而大摩则预计今年公司可赚10.33亿元，增长1.2倍。主要原因是公司将分别在2009、2010及2011年，将分店数目增至55、95及135家。

近日丰田汽车回收事件惹起全球关注，瑞银报告引述中升称，事件暂时对公司没重大影响。但报告指出，中升对丰田及Lexus两个品牌依赖度高，其中丰田占其售车收入51%，Lexus占17%。

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根据这个新闻，可以推算出中升的EV/门店。中升目前有约60家门店，假设中升的债务和现金一样多，则这个估值意味着4-6亿/门店。而实际上如果新建一家高档4S店最多需要7千万，算上其他费用顶多1亿。也就是说每个店的盈利折现值要有3-5亿。假设10%的折现率，每个店今后每年的盈利要达到3-5千万元才行。而大摩预计今年公司可赚10.33亿元，按95家门店计算平均仅为1100万元/门店。投资中升实际上就等于用4-6亿购买只需要几千万元就可以建立的门店。不用谈DCF和PE等高深的估值方法，通过常识就可以判断这个估值过高了。