传统智慧认为，资产泡沫无法事先发现，只能事后确认。但如果我们仔细研究发生过明显房地产泡沫的日本与美国，就会发现一些很强的预警信号。

房地产价格上涨大幅度超越通胀

从1970年开始，一直到80年度初，日本的全国综合地价指数上涨与CPI增长相近。而在日本房地产泡沫期间，全国综合地价指数大幅度超越CPI增长。在泡沫破灭之后，日本的全国综合地价指数用了10年左右的时间重新回归CPI的涨幅，甚至还更低。　　

而美国自70年代以来，一直到90年代末，住宅价格增长与CPI增长几乎完全一致。而在美国房地产泡沫期间，住宅价格也大幅度超越CPI增长。

房地产价值与GNP的比大幅度超越历史平均水平

自60年代以来，一直到1980年，日本全国土地的总价值与GNP的比例一直稳定在2-3之间。而在房地产泡沫期间，这个比例大幅度上涨，远远超过历史平均水平，最高达到5.6左右。而泡沫破裂之后，这个比例又回到了2-3之间的范围。　　

从60年代到2003年，美国的房地产总价值与GNP的比例一直在2-2.5左右波动。而在房地产泡沫期间，这个比例上升到3以上。房地产泡沫破裂之后，这个比例又回到了2-2.5之间。

货币发行大幅度增长

从1984年到房地产泡沫最高峰的1991年，日本M2平均每年复合增长9%左右。而日本房地产泡沫最严重的商业地产用地价格指数也平均每年复合增长9%左右。

美国与日本不同，在房地产泡沫期间M2并没有大幅度增长，而是通过次级贷款让本来买不起房的人买房，再通过资产证券化创造金融衍生产品支持次级贷款，从而推高房地产价格。

中国：泡沫还是刚需？

房地产价格上涨大幅度超越通胀：过去13年中国的CPI平均每年复合增长1.5%左右，而土地价格则以15%的复合增长率增长，是CPI增长速度的10倍。

货币发行大幅度增长：过去13年，中国的土地价格平均每年复合增长15%左右，而M2则平均每年复合增长17%左右。

关于土地总价值与GNP的比例，中国没有准确的数字。但是，可以用北京市的例子进行推算。2009年，北京的地区生产总值约为1.2万亿。北京市共有建设用地337,715公顷。按照2009年全国土地出让207,055公顷，共收入1.59万亿计算，平均每公顷价格约768万元。按照全国平均价格，北京的全部建设用地至少价值2.6万亿，相当于北京地区生产总值的2.17倍。

当然，北京的土地价格远高于全国平均水平，而且这个数字还没有包括1.1万平方公里的农用地。这也意味着北京的土地总价值远远高于地区生产总值的2.17倍。

历史将会证明一切。