日本房地产泡沫的膨胀与破灭是中国的前车之鉴。

日本过去几十年的地价指数走势：

数据来源：日本房地产研究所（JREI：Japan Real Estate Institute)

可以看出，日本的住房地价在1990-1991年左右达到高峰，随后一路下跌。由于没有日本房价的精确数据，有人就用地价的1.75倍近似房价，然后根据JREI提供的租金数字绘制了日本三大城市过去几十年住房年租售比的趋势。这个数字可以看作是对日本年房屋租售比的近似指标。

从这个数据可以看出，东京的住房租售比先于其他城市2-3年上涨，于1987-1988年最先达到年租售比1:60倍的峰值。随后，经历了较缓慢的下跌后，东京的住房租售比直线下跌。由于租金水平下降不大，这完全是房价崩溃的体现。

北京目前平均1:43倍的年租售比已经达到了东京1987年的水平。如果北京完全重复东京的轨迹，那么房价还有1年左右的时间继续上涨。随后就会进入下跌通道，直至恢复到世界大城市平均水平的1:22租售比左右。

从统计的角度看，世界22个主要大城市的年租售比均值为22.33，而标准方差为8.33，北京目前的43倍年租售比处于2.5个Sigma的水平。日本泡沫最高峰60倍的年租售比相当于4.5个Sigma的水平。超过4.5个Sigma的几率是极小概率事件。在担心通货膨胀的“恐慌买房”的驱动下，北京完全有希望达到日本的4.5个Sigma的极值，也就是租售比达到1：60。

下面就是美联物业统计的北京11月新开盘的7个项目的月租售比。最高月租售比1：714，相当于年租售比1：59.5左右。可以看出丰台区的“上海建筑12号楼”已经达到了日本东京在房地产泡沫时期的最高租售比。而其他6个楼盘也已经达到了1：50多的年租售比。

中国离房地产泡沫崩溃还有多远？往前走1年左右。