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2010年07月21日 14:51

买房还是租房:一个简单的判断方法

买房还是租房:一个简单的判断方法

买房还是租房,这是个困扰很多人的问题。从租售比的角度看,北京、上海等大城市的房价过高,存在泡沫,因此目前应该租房。但是,从投资的角度看,很多人认为房产从长期看是升值的,是投资,而房租却是消费,因此应该买房。那么到底应该买房还是租房呢?  

为了回答这个问题,我建立了一个模型来计算为期20年的买房和租房的回报净现值。这个模型的主要假设如下:

买房的主要收入是房租和房产升值,主要成本是按揭的债务成本和投入的本金的机会成本,外加房屋持有成本。租房的主要收入是省下来的买房首付款加上每月房租低于按揭款部分的......

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2010年05月07日 06:57

五种力量决定中国房价居高不下

五种力量决定中国房价居高不下

迈克尔·波特(Michael E. Porter)是哈佛大学商学院著名教授,当今世界上最有影响的管理学家之一。迈克尔·波特32岁获哈佛大学商学院终身教授,是当今世界上竞争战略和竞争力方面的权威。他毕业于普林斯顿大学,并获得哈佛大学商学院企业经济学博士学位。

迈克尔·波特博士的主要成就在于他所提出的“五种竞争力量”和“三种竞争战略”的理论观点。五力分析模型是迈克尔·波特于80年代初提出,对企业战略制定产生了深远的影响。用于竞争战略的分析框架,可以有效的分析客户的竞争环境。五力分别是:供应商的讨价还价能力、购买者的讨价还价能力、潜在竞争者进入的能力、替代品的替代能力、......

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2010年04月27日 07:26

任总还要更严谨些

任志强先生的博文《中美情况的对比》提到了美国纽约的租售比。

http://blog.sina.com.cn/s/blog_4679d3510100iq35.html

“从纽约市的房租看,我去的那户人家120平方米的住房,位于30多层楼的第8层,房租为4000美元/月,包含了1200多美元的管理费和250美元的地税,实际业主的月租金收入约为2500美元左右,按房价220万美元计算,年租金回报率约为1.36%,比存款利息要低,更不用说付贷款利息了。但经济恢复正常时租金就会上升到9000多美元/月,租金回报率就发生了变化,房价也会涨了,因此从短期看租售比是一种极不合理的情况。”

那么,实际情况是如何的呢?

任总在文中最后所提到的这个房子在网上可以查......

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2010年03月16日 23:19

从统计的角度看北京租售比

从统计的角度看北京租售比

北京的租售比不仅已经超越了美国纽约曼哈顿,而且已经在22个世界主要城市中名列第一。

数据来源:美联物业、Global Property Guide 网站

如果从统计的角度看,假设世界主要城市租售比近似符合正态分布,则北京的租售比处于2.6个Sigma的水平,还比不上日本东京当年4.5个Sigma的高位。相信北京还有上涨的空间。但我相信最终北京还是会受到均值回归的强大力量影响,租售比回到平均水平附近。

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2010年03月13日 06:52

中国离房地产泡沫崩溃还有多远?

中国离房地产泡沫崩溃还有多远?

日本房地产泡沫的膨胀与破灭是中国的前车之鉴。

日本过去几十年的地价指数走势:

数据来源:日本房地产研究所(JREI:Japan Real Estate Institute)

可以看出,日本的住房地价在1990-1991年左右达到高峰,随后一路下跌。由于没有日本房价的精确数据,有人就用地价的1.75倍近似房价,然后根据JREI提供的租金数字绘制了日本三大城市过去几十年住房年租售比的趋势。这个数字可以看作是对日本年房屋租售比的近似指标。

从这个数据可以看......

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2010年03月13日 06:43

住房价格与通货膨胀的关系

住房价格与通货膨胀的关系

罗伯特·希勒(Robert J. Shiller)是耶鲁大学经济系著名教授,当代行为金融学的主要创始人。2000年,希勒教授推出了一本面向大众读者的书——《非理性繁荣》 (Irrational Exuberance)。 在这本书中,希勒教授比较了美国近140年来股票市场市盈率(P/E)的变化情况,指出在二十世纪九十年代末期,美国股票市场指数大幅上涨是脱离实际经济运行的反常现象。随后,就出现了2000年的美国股市大跌。

希勒教授还对美国的房地产市场有深入的研究,创立了著名的Case-Shiller住房价格指数。希勒教授早在2005年就指出了美国的房地产泡沫。

希勒的一个重要观点就是:......

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2010年03月13日 06:36

极端租售比的实例——美国纽约

极端租售比的实例——美国纽约

一般来讲,土地越稀缺,租售比越低。美国纽约曼哈顿是寸土寸金。而中央公园南路则是纽约的黄金地段。位于中央公园南路一号著名的纽约广场饭店之上的豪宅“The Plaza”可谓是纽约顶尖的豪宅。当年促使日元升值,从而对日本房地产泡沫有着重大影响的著名的“广场协议”就在这个饭店签署。

这个豪宅里一个使用面积约为120平米,折合建筑面积为150平米的四居室售价450万美金。这相当于3万美金一建筑平米,约合人民币20万一平米。这样一个豪宅的租售比为多少呢?查阅出租资料,每月的租金为13000美金,相当于年租金15.6万美金。......

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2010年03月11日 18:52

从财务分析看买房的误区

从财务分析看买房的误区

我们中国人喜欢买房。人们最常说的话就是“每月的房租是花出去的钱,是浪费。买房的月供最后是归自己的,是投资。不管怎么说,买房还是值!”无论是街道大妈还是白领精英,其实心底都有这种想法。

但我认为,这种说法其实是买房最大的一个误区。让我从财务分析的角度详细分析一下这个误区。

一个家庭就如同一个企业,有资产有负债,有收入有支出。如果你不买房,又没有任何负债,那你是一个100%股东权益的稳定企业。你只会有收支问题而不会有资产负债表问题。

但是,如果你买房了,就变成了负债的企业:

对大多......

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2010年02月07日 10:08

房地产到底能不能“存储”财富?

房地产到底能不能“存储”财富?

Jim Chanos认为中国人,尤其是富人,把房地产看成是存储财富的工具。从我个人的经验看,确实是这样。有的朋友北京、上海、广州到处买豪宅,大部分都空着,但却毫不在乎。因为他们认为房子迟早升值,再不济也能抗个通胀,比现金值。在他们看来,房产确实是“存储”财富的工具。

历史上黄金一直都是存储财富的工具。由于黄金的珍贵与稀缺,人们愿意持有黄金。从沃顿商学院西格尔(Jeremy Siegel)教授的研究看,过去200年黄金确实忠实的体现了存储财富的作用。

但是,黄金也仅仅是抗通胀,保值而已,并不是很好的投资。在过去200年里,经过通胀调整后的黄金的真实回报微不足道。

与黄金相比,房地产的稀......

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2010年02月04日 14:48

为什么租售比至关重要

为什么租售比至关重要

很多人认为由于中国的特殊性,很多经济规律在中国并不适用,租售比就是其中一个。这其实是一种错觉。仔细分析就会发现,租售比实际上是房地产投资中至关重要的一个指标,在中国也不例外。

任何投资,如果投入持续高于产出,则很难称得上是好的投资。如果我们把房地产投资看作一个企业,我们可以得到一张“买房的资产负债表”,即房产相当于一般企业的“资产”,首付款相当于企业的“股东权益”,而银行按揭贷款则相当于企业的“负债”。

一般情况下,房产最直接的回报是租金。而租售比就是房产的回报率。据统计,北京目前的年平均租售比为1:43 左右,相当于2.3%的回报率。如......

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2010年01月28日 12:43

泡沫的破裂注定不会是一个愉快的过程

中国房地产有没有泡沫?如果有,能不能软着陆,温和地缓解?

当北京的租售比达到全世界第一,五环外任何一个荒僻的楼盘租售比都超过纽约最著名的广场饭店顶端的豪宅的水平,泡沫就不是危言耸听。当然,总会有人认为一切经济规律在中国这个神奇的土地上都不适用,相信人定胜天。50年前大多数人也是这样认为的,但结果又是什么呢?人类对经济规律的了解仍然非常有限,但这并不意味着可以完全忽视,可以毫不尊重经济规律。

泡沫,从本质上讲是一个系统的正反馈。在适当的条件下,如流动性泛滥,系统进入了正反馈的状态。这时候,输出反过来影响输入,不断进一步推高输出。一旦进入了正反馈循环,想要停下来就很难了。即使切断输入......

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